Urteile - Pflichtverletzungen

Gewalt und Sachbeschädigung eines Mieters gegenüber einem Nachbarn rechtfertigen auch ohne vorherige Abmahnung die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gem. §§ 543(1), 569(2) BGB.

Der Vermieter darf nur bei schwer wiegendem Fehlverhalten des Mieters eine sofortige Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen dürfen. Ein auf Vergeltung und Einschüchterung ihrer Wohnungsnachbarn gerichtete Handeln des Mieters widerspricht sämtlichen Grundregeln gegenseitiger Rücksichtnahme, die das Zusammenleben mehrerer Personen in einem Haus überhaupt erst erträglich machen. Die Abmahnung konnte unterbleiben, weil solch strafbares Verhalten des Mieters jegliche gemeinsame Vertrauensgrundlage mit dem Vermieter und den bedrohten Mietmietern dauerhaft und endgültig zerstört hatte.

LG Berlin, Beschluss vom 12.05.2016 - 67 S 110/16

1. Der Vermieter hat eine Ankündigungspflicht für den Fall von Instandsetzungsarbeiten gegenüber seinen Mietern. Der Mieter hat solche Arbeiten grundsätzlich zu dulden.
2. Allein die - nicht berechtigte - Forderung eines Mieters, eine Vertragsstrafe für den Fall der verspäteten Fertigstellung der Instandsetzung zu vereinbaren, begründet für sich genommen nicht den Vorwurf einer erheblichen Pflichtverletzung, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen könnte. Es besteht Vertragsfreiheit. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, auf das Angebot einzugehen. Der Mieter steht nicht schadlos da, wenn die Arbeiten sich verspäten. Er kann seine allgemeinen Mängelrechte wie Minderung, Schadensersatz und Selbstvornahme ausüben.

LG Berlin, Urteil vom 17.03.2016 - 65 S 289/15

1. Auch eine so genannte Zerrüttungskündigung setzt zusätzlich ein Fehlverhalten der gekündigten Vertragspartei voraus.
2. Ein Fehlverhalten liegt nicht vor, wenn der Mieter eine Vielzahl von Prozessen gegen den Vermieter führt und hinsichtlich von behaupteten Mängeln unterschiedliche Auffassungen bestehen. Der Mieter handelt hier in Wahrnehmung berechtigter Interessen.
3. Strafanzeigen und Anzeigen bei Behörden können grundsätzlich einen Grund zur fristlosen und ordentlichen Kündigung darstellen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Anzeigenerstatter mit Schädigungsabsicht gehandelt hat und die Anzeige nicht mehr in Wahrnehmung staatsbürgerlicher Rechte erfolgte.

AG München, Urteil vom 25.03.2015 - 424 C 27079/14

Die Forderung unstreitig nicht geschuldeter Vermögensvorteile als Voraussetzung für die unstreitig geschuldete Räumung und Herausgabe eines Mietobjekts kann eine Erpressung des Vermieters durch den Mieter sowie seine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung begründen.

OLG Frankfurt, Urteil vom 10.06.2015 - 2 U 201/14

Die Ohrfeige einer Mieterin zu Lasten einer anderen kann im Einzelfall kein hinreichender Grund für eine fristlose Kündigung des Vermieters ohne vorherige Abmahnung sein. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Folgen der Ohrfeige gering sind, zwischen den Mietern schon seit längerem Spannungen bestehen und der/die "Geohrfeigte" zur Auseinandersetzung beigetragen hat. Auch eine fristgerechte Kündigung kommt dann nicht in Betracht.

LG Karlsruhe, Urteil vom 20.05.2014, 9 S 30/14

1. Droht ein Mieter einem Mitmieter mit einer Straftat, wie zum Beispiel dem Abschneiden von Körperteilen, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung.
2. Die Kündigung muss nicht unmittelbar in zeitlichem Zusammenhang von der Kenntnis des Vorfalls ausgesprochen werden, der Vermieter darf sich nicht auf Informationen einer Seite verlassen, sondern muss vielmehr Akteneinsicht in das Ermittlungsverfahren beantragen.

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 26.03.2015, 33 C 3506/14

Ob eine E-Mail beleidigenden und ehrverletzenden Charakter aufweist, die den Vermieter zur Kündigung des Mietvertrags aus wichtigem Grund berechtigt, richtet sich nicht nach der Sicht des Mieters, sondern nach dem objektiven Empfängerhorizont.

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 22.07.2015 - 2-11 S 103/15

1. Der von der Mieterin gegenüber Dritten erhobene Vorwurf, der Vermieter habe sie sexuell belästigt, stellt eine schwer wiegende Pflichtverletzung dar, die eine fristlose Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung rechtfertigt.
2. In formeller Hinsicht genügt eine fristlose Kündigung den Anforderungen an das Begründungserfordernis des § 569 Abs. 4 BGB, wenn nur die Kerntatsachen genannt werden. Ergänzungstatsachen, wie der genaue Ort und Zeitpunkt der Verleumdungen, müssen nicht bereits in der Kündigung genannt werden.

AG München, Urteil vom 19.03.2015 - 412 C 29251/14

1. Die systematische Vermarktung einer untervermieteten Wohnung durch den Untermieter ist von der dem Hauptvermieter erteilten Untervermietungserlaubnis nicht umfasst. Dies gilt erst recht, wenn der Untermieter die weitere Untervermietung dazu nutzt, in betrügerischer Weise Kautionszahlungen von Mietinteressenten zu erlangen.
2. Der Mieter kann sich auch bei bestehender Untervermietungserlaubnis nicht auf Unkenntnis des vertragswidrigen Verhaltens seines Untermieters berufen.

LG Berlin, Urteil vom 04.11.2015 - 65 S 318/15

Ehrverletzende Äußerungen stellen eine Pflichtverletzung des Mietverhältnisses dar, wenn sie das Maß der Geringfügigkeit deutlich überschreiten. Ob eine Beleidigung im strafrechtlichen Sinne vorliegt, ist unerheblich.

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 01.06.2015 - 2-11 S 103/15

Für einen Kündigungsgrund ist zusätzlich zu einer Zerrüttung des Mietverhältnisses Voraussetzung, dass ein Fehlverhalten von Seiten des Mieters vorliegt. Ein solches kann nicht darin gesehen werden, dass er auf gerichtlichem Wege seine Rechte geltend macht und diese auch vehement durch Einreichen von Rechtsmitteln gegen Entscheidungen und das Behaupten von Mängeln vertritt.

AG München, Urteil vom 25.03.2015 - 424 C 27079/14

Verlässt der Mieter die unbeheizte Wohnung in den Wintermonaten auf längere Zeit (hier: mehrere Monate) mit geöffneten Fenstern in Küche und Bad, obwohl er nach dem Mietvertrag verpflichtet ist, die Wohnräume frostfrei zu halten und für ihre Beheizung zu sorgen, stellt das eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung dar, die eine Kündigung rechtfertigt.

LG Berlin, Urteil vom 22.01.2014, 65 S 268/13

1. Zur Abgrenzung einer vom Vermieter ausgesprochenen Tat- von einer Verdachtskündigung.
2. Die Verwendung einer als Fotokopie erkennbaren Mietervollmacht stellt unabhängig von der Urheberschaft der darauf wiedergegebenen Unterschriften keine Urkundenfälschung im Sinne des § 267 StGB dar.
3. Leugnet der Mieter im Räumungsprozess wahrheitswidrig den vom Vermieter behaupteten Kündigungssachverhalt, kann das unredliche Prozessverhalten des Mieters den Ausspruch einer gesonderten Kündigung rechtfertigen. Dies gilt grundsätzlich aber nur dann, wenn die Räumungsklage des Vermieters schlüssig war und das wahrheitswidrig in Abrede gestellte Vorbringen des Vermieters für die Schlüssigkeit der Räumungsklage unerlässlich ist und nicht hinweggedacht werden kann.

LG Berlin, Beschluss vom 15.04.2014, 67 S 81/14

Die Vorlage einer "frei erfundenen" Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung (vor-)vertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar macht und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigt.

BGH, Urteil vom 09.04.2014, VIII ZR 107/13