Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum

I. Übersicht

1. Der Kündigungsschutz gilt grundsätzlich für alle Mietverhältnisse über Wohnraum.
2. Mischmietverhältnisse (Wohn- und Gewerbemiete) unterliegen dem Kündigungsschutz, wenn das “Wohnen” überwiegt.

II. Kündigungsgründe bei Kündigung des Vermieters

Folgende Kündigungsgründe sind anerkannt:

1. Schuldhafte nicht unerhebliche Vertragsverletzung

   Beispiele: Beschädigungen, Verkommenlassen, übermäßige oder nicht artgerechte Tierhaltung, Cannabisanbau, der über den Eigenkonsum hinausgeht, unterlassener Schönheitsreparaturen, Strafanzeigen oder Beleidigungen gegenüber dem Vermieter, Zahlungsrückstände, Nichtzahlung der Kaution, und ähnliches.

2. Eigenbedarf

   Die Grenzen des Eigenbedarfs sind erst überschritten

   • bei Vorhandensein einer Alternativwohnung, sofern nicht der Vermieter wichtige Gründe für die Herausgabe der Wohnung hat,
   • bei wesentlich überhöhtem Eigenbedarf,
   • bei mangelnder Eignung für das Vermieterinteresse.
3. Erhebliche Nachteile infolge Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung

   Hierzu müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

   • der Vermieter hat die Absicht, das Mietobjekt anderweitig zu verwerten,
   • der Fortbestand des Mietverhältnisses steht dieser Verwertung entgegen,
   • Die Verwertung ist angemessen, ihr liegen insbesondere vernünftige Erwägungen zu Grunde,
   • bei Hinderungder Verwertung würden hierdurch erhebliche Nachteile zulasten des Vermieters entstehen.

III. Kündigungswiderspruch und Sozialklausel

1. Der Mieter von Wohnraum kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
2. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
3. Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
4. Härtegründe können sein:
   • persönliche Gründe: Alter, Krankheit, lange Wohndauer
   • soziale Verhältnisse des Mieters: Beruf, Ausbildung, Kinder
   • Kündigungsfolgen: fehlende Ersatzwohnung (zu zumutbaren Miethöhen), Vermeidung doppelten Umzugs innerhalb kurzer Zeit, Verlust von Investitionen

IV. Mietverhältnisse ohne Kündigungsschutz

Die Vorschriften über die Mieterhöhung und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum gelten nicht für Mietverhältnisse über

1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
2. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,
3. Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.

V. Wohnungen mit gemindertem Kündigungsschutz

1. Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
2. Ist Wohnraum mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet, so kann der Vermieter nach Beendigung des Dienstverhältnisses mit folgenden Fristen kündigen:
   • bei Wohnraum, der dem Mieter weniger als zehn Jahre überlassen war, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, wenn der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird;
   • spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf dieses Monats, wenn das Dienstverhältnis seiner Art nach die Überlassung von Wohnraum erfordert hat, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte steht, und der Wohnraum aus dem gleichen Grund für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird.
3. Ist Wohnraum im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen, so gelten für die Beendigung des Rechtsverhältnisses hinsichtlich des Wohnraums die Vorschriften über Mietverhältnisse entsprechend, wenn der zur Dienstleistung Verpflichtete den Wohnraum überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat oder in dem Wohnraum mit seiner Familie oder Personen lebt, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.